Būstas sostinėje – nebeįperkamas: kokios prognozės?

Vilniuje būstas tapo tiesiog nebeįperkamas, praneša LNK.

Plačiau papasakojo vyriausiasis „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis.

– Kokiais kriterijais remiantis nustatoma, ar tas būstas įperkamas ar jau nebe?

– Būsto įperkamumą skaičiuojame atsižvelgdami į tai, kiek būstas kainuoja, kokios vidutinės pajamos šeimoje ir kiek kainuoja pasiskolinti. Natūralu, kad pastaraisiais metais būstui pabrangus daugiau nei 50 proc., gyventojų pajamos nepasivijo to pabrangimo. Matome, kad pajamos yra nepakankamos. Kad būtų galima palyginti, tai prieš du metus vidutines pajamas Vilniuje gaunanti šeima galėjo įsigyti vidutinės vertės būstą, kurio dydis buvo apie 75 kv. m, o dabar tik apie 50 kv. m. Tai atsitiko dėl kainų šuolio ir dėl palūkanų didėjimo.

– Ar palūkanos pasiekė piką? Ar kitais metais galime tikėtis atokvėpio?

– Įperkamumas nukrito į žemiausią lygį per 12 metų. Paskutinį kartą tokį mažą būstą gyventojai Vilniuje galėjo nusipirkti 2009 m. Bet visuose frontuose matome šviesių ženklų. Visų pirma, būstas nebrangsta. Kai kuriuose segmentuose gali netgi atpigti. Kitas svarbus aspektas yra tai, kad gyventojų darbo užmokestis vis dar didėja. Šiemet vidutinio darbo užmokesčio augimas siekia apie 11 proc. Kitais metais augimas sulėtės, bet vis tiek sieks apie 8 proc. Vien atlyginimų augimas didina įperkamumą. O palūkanos pasiekė piką. Infliacija nebėra problema euro zonoje. Mes prognozuojame, kad balandį Europos Centrinis Bankas pradės mažinti palūkanų normas. Tai jau bus didelis teigiamas impulsas galimybėms įsigyti būstą.

Visas reportažas – LNK vaizdo įraše:

– Būstas nebrangsta, nes šiuo metu tiesiog nebėra paklausos. Ar nematote grėsmės, kad mažėjant palūkanoms, investuotojai neatsisuks į šią klasę, nepradės pirkti ir tai mažins perkamumą?

– Visuomet yra grėsmių. Tačiau būtent dabar sandorių skaičius sumažėjo labiausiai dėl to, kad iš rinkos dingo visi tie antro, trečio, ketvirto investicinio būsto pirkėjai, kurie pirkdavo ir išnuomodavo. Matome, kad ir nuomos grąža nukrito į labai žemą lygį. Tai yra nebepakankama grąža. Natūralu, kad pakilus palūkanų normoms, tų investicinio būsto pirkėjų neliko. Perkančių būstą sau poreikiai išliko tie patys, tik galimybės sumažėjo. Tačiau jų yra pakankamai daug. Beveik visi sandoriai sudaromi tų, kurie perka būstą sau, o ne investicijoms. Aš  nemanau, kad palūkanų normų mažėjimas labai staigiai atgaivins tą būsto rinkos perkaitimą. Vis tiek būstas išlieka gana brangus, vertinant pagal gyventojų pajamas.

Įperkamumas nukrito į žemiausią lygį per 12 metų.

– Palūkanų kėlimas buvo siekiant sumažinti infliaciją. Tas tikslas jau kaip ir pasiektas. Ar nebus, kad nuvažiuosime į recesiją su šiomis palūkanomis?

– Tai viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl nereikėtų tikėtis, kad kitais metais bus ir kainų, ir sandorių skaičių didėjimas vien dėl mažesnių palūkanų. Palūkanų normos mažės ne dėl gerų priežasčių, o dėl to, kad ateinančių metų pirmą pusmetį visa euro zona bus recesijoje. Europos Centrinis Bankas su mažesnėmis palūkanomis bandys atgaivinti paklausą, stabdyti nedarbo lygio didėjimą. Prie aplinkybių, kai turime daug bedarbių, kai nėra ekonomikos augimo, nėra priežasčių būsto rinkos suklestėjimui. Gali būti, kad sandorių skaičius išliks panašiame lygyje kaip ir šiemet. Pagrindiniai pirkėjai bus tie, kurie perka savo poreikiams, o ne tie, kurie tikisi uždirbti iš nuomos grąžos.

– Nepaisant to, kad kitais metais prognozuojama recesija, ekonomikos stagnacija, atlyginimai vis tik augs. Kiek procentų galime tikėtis?

– Atlyginimų augimą labai ženkliai lemia ir minimalaus mėnesinio atlyginimo didinimas. Minimalus atlyginimas didėja dešimtadaliu. Tai labai smarkiai pakelia vidutinį atlyginimą. Pastaruosius ketverius metus atlyginimai kasmet didėjo 10 ar net 15 proc. Tai tos galimybės taip sparčiai kelti atlyginimus yra išnaudotos. Matome ir Estijoje, kad prarastas konkurencingumas, mažėja eksportas, auga nedarbo lygis. Dažnai per spartus minimalaus atlyginimo didėjimas gali turėti neigiamų šalutinių pasekmių.